PERLINDUNGAN HUKUM HAK PEMBELI RUMAH SUSUN BUKAN HUNIAN ATAS KERUGIAN YANG DITIMBULKAN OLEH PENJUAL (DEVELOPER)

Abstract

Penelitian ini bertujuan untuk menganalisa terkait pembeli yang telah melakukan kewajibannya sebagaimana telah disepakati dalam perjanjian pengikatan jual beli atas satuan rumah susun bukan hunian, namun kemudian pembeli tidak mendapatkan haknya karena penjual selaku pengembang (developer) tidak segera melaksanakan kewajibannya untuk membuat akta jual beli. Hingga akhirnya objek jual beli yang telah dibayar lunas dan digunakan dengan itikad baik oleh pembeli tersebut diganti secara sepihak oleh penjual di dalam perjanjian perdamaian penundaan kewajiban pembayaran utang yang dihomologasi. Berdasarkan pertimbangan Majelis Hakim dalam Putusan Pengadilan Negeri Depok No. 188/Pdt.G/2021/PN.Dpk, pembeli benar telah melunasi obyek jual dan tukar menukar akan tetapi penjual tidak melakukan penandatangan AJB dan/atau menyerahkan Sertipikat dimana hal tersebut merugikan pembeli. Namun perkara diputus tidak dapat diterima karena perbuatan melawan hukum dan kepailitan tunduk pada hukum acara yang berbeda. Sehingga perlu diteliti perlindungan hukum bagi hak pembeli rumah susun bukan hunian atas kerugian yang ditimbulkan oleh penjual (developer), sehingga tidak menimbulkan kerugian bagi para pembeli lainnya. Metode penelitian ini menggunakan penelitian hukum normatif dengan pendekatan undang-undang dan spesifikasi penelitian yang digunakan adalah preskriptif. Hasil pembahasan dalam penelitian ini bahwa pembeli yang telah beritikad baik dapat mengajukan gugatan wanprestasi, gugatan pembatalan perjanjian pengikatan jual beli, dan gugatan pembatalan perjanjian homologasi dengan dasar adanya kerugian yang ditimbulkan oleh perbuatan penjual dimana selanjutnya penjual juga tidak melaksanakan perjanjian tersebut. Dengan adanya penyelesaian sengketa tersebut, pembeli dapat memperoleh perlindungan hukum, mewujudkan keadilan dan kepastian hukum.

This research aims to analyze the situation of buyers who have fulfilled their obligations under the binding sale and purchase agreement for non-residential apartment units but do not receive their rights due to the seller's failure to promptly create a sale and purchase deed. Ultimately, the fully paid object of the sale, used in good faith by the buyer, is unilaterally replaced by the seller under a homologated debt payment deferral settlement agreement. According to the Depok District Court Decision No. 188/Pdt.G/2021/PN.Dpk, the buyer has settled the payment for the sale object; however, the seller failed to sign the sale and purchase deed (AJB) and/or deliver the certificate, causing harm to the buyer. The case was ruled inadmissible because tort and bankruptcy are governed by different procedural laws. Thus, examining the legal protection of non-residential apartment buyers against seller (developer)-caused losses is essential to prevent harm to others. This research employs a normative legal research method with a statutory approach, and the research specification utilized is prescriptive. The study's findings suggest that buyers acting in good faith can claim breach of contract, cancellation of the binding sale and purchase agreement, and annulment of the homologation agreement due to losses caused by the seller's actions. Resolving these disputes allows buyers to obtain legal protection, ensuring justice and legal certainty.