PERALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN APARTEMEN YANG TERIKAT PERJANJIAN SEWA MENYEWA

Abstract

Penelitian ini mengulas persoalan hukum yang muncul dalam praktik peralihan hak atas apartemen yang terikat perjanjian sewa menyewa. Fokus kajian diarahkan pada dua hal utama sejauh mana kewenangan pemilik untuk mengalihkan hak milik atas apartemen yang tengah disewakan, serta bagaimana akibat hukum penggantian perjanjian sewa yang dilakukan pembeli tanah dan bangunan apartemen tanpa disetujui para penyewa yang masa sewanya masih berlangsung. Penelitian ini menggunakan pendekatan hukum normatif dengan landasan pada peraturan perundang-undangan, teori hukum perjanjian, dan studi kasus yang relevan. Temuan penelitian menunjukkan bahwa Kewenangan pemilik tanah dan bangunan apartemen untuk menjual unit yang masih terikat dalam perjanjian sewa menyewa dapat dilakukan, namun kewenangan tersebut tidak bersifat mutlak, melainkan tunduk pada berbagai batasan hukum yang melekat pada objek hak serta hubungan hukum dengan pihak ketiga yaitu dalam hal ini penyewa. Adanya transaksi jual beli tidak menghapuskan hubungan sewa menyewa yang telah terjadi sebelumnya sehingga pembeli hanya baru dapat menggunakannya setelah berakhir jangka waktu sewa menyewa yang dimiliki oleh para penyewa. Akibat hukum yang timbul dari penggantian atau pengakhiran perjanjian sewa menyewa oleh pembeli baru apartemen tanpa persetujuan penyewa yang masa sewanya masih berlangsung merupakan bentuk pelanggaran hukum yang dapat dikualifikasikan sebagai wanprestasi atau perbuatan melawan hukum. Tindakan sepihak tersebut menyebabkan perjanjian baru tidak memenuhi syarat sahnya perjanjian, karena unsur kesepakatan dari para pihak khususnya penyewa tidak terpenuhi dan dapat dibatalkan.

ABSTRACT

This study examines the legal issues arising from the transfer of ownership of apartments currently under existing lease agreements. The research focuses on two main aspects first, the extent of the owner's authority to transfer ownership of a leased apartment; and second, the legal consequences when the purchaser of the land and apartment building replaces or terminates the lease agreement without the consent of the existing tenants whose lease terms are still ongoing. This research employs a normative legal approach, drawing upon statutory regulations, contract law theories, and relevant case studies. The findings indicate that the owner of the land and apartment building generally possesses the authority to sell units encumbered by current lease agreements. However, this authority is not absolute; it is subject to various legal limitations inherent to the property itself and the established legal relationship with third parties, specifically the tenants. The sale and purchase transaction does not extinguish the pre-existing lease agreement, meaning the purchaser can only occupy or utilize the apartment after the expiration of the current tenants' lease terms. Furthermore, any unilateral replacement or termination of the lease agreement by the new apartment purchaser without the consent of the existing tenants constitutes a legal breach, which may be classified as a default (wanprestasi) or an unlawful act (perbuatan melawan hukum). Such unilateral action renders the new agreement voidable, as it fails to satisfy the essential element of mutual consent from all parties, particularly the tenants.